Техническое обследование зданий и сооружений выполняется с целью определения их фактического физического состояния, а также для оценки физического состояния их основных несущих конструкций. Если планируется проведение реконструкции, то техническое обследование выполняется для определения возможностей проведения реконструкции, для установления объемов необходимых работ.
Для определения возможных объемов работ, при планировании капитального ремонта, также производиться техническое обследование зданий и сооружений. Результаты проведенного технического обследования заносятся в заключение, выдаваемое экспертной компанией, выполнившей техническое обследование объекта.
При планировании модернизации производственных помещений, при планировании увеличения нагрузок на плиты перекрытия, в связи с установкой более тяжелого оборудования, также выполняется их техническое обследование. По его окончании, выполняются все необходимые расчеты, в которых определяются возможности увеличения нагрузок. При необходимости, разрабатываются проектные документы на усиление имеющихся строительных конструкций.
При помощи технического обследования можно проследить протекающие в строительных конструкциях разрушающие процессы. Проводится техническое обследование зданий и сооружений и на предмет будущей их покупки или продажи. Это делается для определения их возможной стоимости.
Настоятельно рекомендуется проводить техническое обследование объектов недвижимости один раз в пять лет, для определения их физического состояния, во избежание возможных аварий и обрушений.
Вкратце, можно перечислить основные причины проведения технического обследования объектов недвижимости:
1. Определение степени физического износа конструкций здания или сооружения, износа инженерных систем и коммуникаций;
2. Оценка физического состояния отдельных конструкций здания или сооружения после перенесенной аварии;
3. Определение возможностей выполнения работ по перепланировке внутренних помещений здания или сооружения;
4. Определение объемов и перечня работ, при планируемом капитальном или текущем ремонте здания или сооружения;
5. Определение объемов и перечня работ, при планировании реконструкции или модернизации здания или сооружения;
6. Определение возможностей и целесообразности возобновления работ на «замороженном» объекте;
7. Определение причин возникновения трещин и деформаций строительных конструкций зданий и сооружений;
8. Создание исполнительной документации на самостоятельно и незаконно построенные здания или сооружения;
9. Систематическое исследование технического состояния объектов недвижимости, при выполнении плановых и внеочередных осмотров.
Сама процедура проведения технического обследования объектов недвижимости состоит из нескольких этапов.
Первым этапом является предварительное визуальное обследование объекта недвижимости. На данном этапе собирается исходная информация, определяется общее состояние объекта исследования, состояние его отдельных конструкций. На основании такого предварительного обследования устанавливается перечень мероприятий по дальнейшим этапам технического обследования объекта недвижимости.
На данном этапе выполняется общий осмотр здания, собирается вся имеющаяся документация по данному объекту, которая имеется у эксплуатирующей его организации (время его постройки, сроки и условия эксплуатации, проводимые ранее ремонты, проводимые ранее обследования, имеющиеся архивные материалы и пр.).
В задачи второго этапа обследования входит детальное обследование объекта недвижимости. На этом этапе фиксируются все недостатки, дефекты, брак, а при необходимости выполняется фотографическая их фиксация. Выполняются все обмерочные работы, производится взятие образцов и проб строительных материалов, для последующих лабораторных исследований, а также, выполняется инструментальное обследование отдельных строительных конструкций.
На последнем, завершающем этапе технического обследования здания или сооружения выполняются поверочные расчеты и камеральная обработка полученных, на предыдущих двух этапах, данных обследования. При выполнении расчетов учитываются все обнаруженные дефекты, отклонения от необходимых размеров, коррозионные изменения, реальные прочностные характеристики материалов, из которых сделаны исследуемые конструкции данного объекта. Исследуется состояние грунтов под фундаментами здания или сооружения. Все камеральные работы и поверочные расчеты могут выполняться, как вручную, так и с использованием программных продуктов.
На основании проведенной работы подготавливается техническое заключение, в котором присутствует описание исследуемого объекта, описания обнаруженных дефектов, фотоматериалы, результаты лабораторных испытаний, поверочные расчеты, графическая часть с чертежами, включая обмерные чертежи. В конце заключения делаются выводы о состоянии объекта и его отдельных конструкций, а также оцениваются возможности дальнейшей эксплуатации имеющегося здания или сооружения. В заключении присутствуют и рекомендации по дальнейшей безопасной эксплуатации объекта недвижимости.
Все полученные данные и сделанные, на их основе, выводы позволяют сделать прогноз на будущую эксплуатацию данного объекта, на его степень безопасности для окружающих. Если же обследование выполнялось для планируемой реконструкции, или изменения функционального назначения объекта, то обследование позволяет определить саму возможность выполнения таких мероприятий, а также оценить и оптимизировать затраты на их проведение.
Все инструментальные методы строительной экспертизы, применяемые при техническом обследовании здания или сооружения, делятся на методы неразрушающего контроля и методы разрушающего контроля. К методам неразрушающего контроля относится метод тепловизионного контроля, метод ультразвукового контроля сварных соединений (УЗК), вихретоковый контроль сварных швов, георадарные методы исследования грунтов и некоторые другие. Разрушающие методы контроля базируются на взятии и исследовании образцов из строительных конструкций здания или сооружения, а также исследовании образцов грунтов оснований фундаментов.
Своевременное использование технического обследования состояния зданий и сооружений позволяет выявить и устранить обнаруженные дефекты, что увеличивает сроки эксплуатации здания или сооружения.